• Методы затратного подхода к оценке недвижимости реферат

     

    Методы затратного подхода в оценке недвижимости Затратный подход к оценке недвижимости В соответствии со стандартами, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта. Типичный покупатель вряд ли пожелает платить за объект недвижимости больше того, что может стоить приобретение равноценного земельного участка и создание на нем улучшений (зданий, сооружений) аналогичной полезности в существующем состоянии. Необходимое условие для использования затратного подхода – точная детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта. Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости. Вывод о величине рыночной стоимости оцениваемого объекта делается оценщиком после тщательного сравнительного анализа результатов по каждому из использованных подходов, учитывая специфику и приоритетность того метода или методов, которые, по мнению оценщика, наиболее логичны и приемлемы в каждом конкретном случае. Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях: ·     когда оцениваются новые или недавно построенные объекты; ·     когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли; ·     когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства; ·     для оценки объектов незавершенного строительства; ·     для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок); ·     для оценки в целях страхования; ·     для итогового согласования стоимости. Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид: Сон = Сзу + СВ     или    Сон = Сзу + СЗ, где ПСВ – полная  стоимость воспроизводства улучшений земельного участка; ПСЗ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка; И – износ объекта оценки. Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предприни­мательской прибыли. Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предприни­мательской прибыли. Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной. Алгоритм затратного подхода: 1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания; 2) расчет износа; 3) оценка рыночной стоимости земельного участка; 4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.


  • Commentaires

    Aucun commentaire pour le moment

    Suivre le flux RSS des commentaires


    Ajouter un commentaire

    Nom / Pseudo :

    E-mail (facultatif) :

    Site Web (facultatif) :

    Commentaire :